Съгласно чл. 109 Закона за собствеността собственикът на една вещ може да иска да бъдат прекратени всички неоснователни действия, които му пречат да упражнява правото си на собственост в пълен обем. Съществуват безброй житейски ситуации, в които едно трето за собствеността лице /или дори съсобственик на вещта/ извършва действия, с които затруднява упражняването на правото на собственост или прави упражняването на правото /използването на вещта/ невъзможно – напр. при създаване на пречки за достъп до недвижим имот. В т. 3 на Тълкувателно решение № № 4 от 6.11.2017 г. на ВКС по т. д. № 4/2015 г., ОСГК е прието, че при предявяване на иск по чл. 109 ЗС ищецът трябва да доказва с какво конкретно ответникът му пречи да упражнява правото си на собственост. Изключение от това общо правило е, когато естеството на извършеното от ответника нарушение е такова, че е ясно, че с него се пречи на собственика да упражнява правото си в пълен обем. Такива случаи са например, когато действията на ответника са в нарушение на строителни или санитарно-хигиенни правила и норми, които са установени в закона единствено с оглед осигуряване на възможност за пълноценно ползване на съседните имоти по предназначение или за запазване на живота и здравето на живеещите в определено населено място или част от него.
В Решение № 159 от 17.03.2025 г. на ВКС по гр. д. № 5318/2023 г., I г. о. са разгледани следните два касационни въпроса: 1. Длъжен ли е ищецът пре предявяване на негаторен иск по чл. 109 ЗС да доказва пречене в случаите, в които неоснователните действия се изразяват в извършване на строителство в нарушение на строителните правила и норми, въвеждащи изисквания за минимални отстояния от съседни сгради? 2. В случаите на незаконност на строителство в съседен имот /съседна сграда/, изразяващо се в нарушение на изискванията за минимално изискуемите отстояния, съгласно приложимите правила и норми за строителство, трябва ли ищецът да доказва как бъдещата сграда би му пречила или е достатъчно да докаже, че строителните книжа и започнатото в съответствие с тях строителство предвиждат намалени отстояния.
Фактическата обстановка по делото е следната: 1. С експертизи по делото е доказано, че в общ урегулиран поземлен имот за вилен комплекс се извършва строеж на нова вилна сграда на намалени отстояния от съществуваща друга вилна сгпрада; 2. Новата сграда не е завършена изцяло, но е установено, че фактическото строителство се извършва в отклонение от одобрени проекти и издадено разрешение за строеж; 3. Със строителството е нарушен и единият от двата възможни достъпа до съществуващата сграда на ищеца.
Спорът по делото се състои в следното: дали при неспазено нормативно отстояние между две сгради ищецът трябва да доказва с какво точно се пречи на правото му на собственост и дали винаги при неспазени норми има пречене?
В съдебното си решение ВКС приема, че нормативно предвидените отстояния между сградите в зависимост от вида и характера на застрояване, населеното место и други критерии са установени с императивни правни норми в общ интерес, за да се предотврати прекомерна гъстота на застрояването, за да се осигури нормално осигуряване на светлина, огряване от слънцето и проветрение на имотите и сградите в тях. Пряката връзка между разположението на сградите спрямо посочите на света, разстоянието между тях и огряването от слънцето е нормативно дефинирано в пар. 5, т. 28 ЗУТ – ослънчяването, естествената осветеност се осигуряват чрез разположението на сградите и разстоянията между тях. Строителните правила и норми за отстояние са конкретизирани в нормите на ЗУТ и са доразвити нормативно в Наредба № 7 от 22.12.2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони /НПНУОВТУ3/. Поради това кои пречки са по-големи от обикновеното се определя от нормативно установените строителни правила и норми, които запълват съдържанието на общата норма на чл. 50 ЗС. Когато тези норми се отнасят до изисквания за отстояние при застрояване, касаещи имота на ищеца по иск по чл. 109 ЗС, неспазването им по отношение имота на ищеца установява смущаване или пречене за ползването му по предназначение. Текстът на чл. 50 ЗС е приложим както за собственици на съседни поземлени имоти, така и за собственици на отделни сгради, построени в рамките на един поземлен имот.
По въпроса дали може да се иска спиране на строителни работи, които се извършват на намалени отстояния или негаторен иск може да се предяви само при реализиран вече и съществуващ на обект на намалени отстояния, в съдебното решение ВКС приема, че нетърпимостта се изразява в неспазване на техническите и градоустройствени изисквания, като в този случай собственикът има право да иска както да бъде премахнат, ако създаденото състояние въздейства противоправно върху неговата вещ, така и когато създава сериозна опасност нарушението да настъпи за в бъдеще, за да бъде то предотвратено, без да се изчаква да бъде извършено реалното посегателство върху вещта. ВКС не приема тезата на въззивния съд, че щом не е реализирано строителството, не може да се изследва дали са спазени отстоянията и дали ще има засенчване на съседната сграда и че преченето е следвало да се докаже от ищцата, а не е достатъчно установяването само на неспазването на отстоянията по одобрените строителни книжа. Тези изводи, свеждащи се до това, че трябва да се изчака изграждането на незаконен строеж, който засяга правото на собственост на ищеца, за да се иска премахването му иск по чл. 109 ЗС, освен че противоречат на посочената съдебна практика, са и нелогични според състава на ВКС.