В Съдебно решение № 289 от 15.05.2024 г. на ВКС по гр. д. № 178/2023 г., II г. о., ГК съдът се е произнесъл по въпроса за критериите, по които се преценява дали при учредено право на строеж реализираното е излязло извън обема на учреденото и в частност – в хипотезата на изменение на вътрешното разпределение на предвидените по договор обекти в сградата, без надхвърляне на определения обем разгъната застроена площ,  вследствие на което на мястото на проектиран паркинг с обособени паркоместа е изграден самостоятелен обект на правото на собственост с различно предназначение.

          Фактическата обстановка по делото е следната: Собственикът на земята е учредил право на строеж за изграждане на жилищна сграда с ваканционни апартаменти, разпределени в две секции и паркоместа. Собственикът си запазва правото на строеж за определени имоти, като си запазва и правото на строеж върху три паркоместа в открития паркинг. За останалата част от сградата е учредена суперфиция на приемателя, която включва и частта от открития паркинг извън паркоместата на собственика на земята, които той може да използва. С изменение на проекта на сградата – преработка на одобрения проект по време на строителството, на мястото на паркинга на приземното ниво е изградена многофункционална зала, която не фигурира и не е предмет на разпределение по нотариалния акт за учредяване правото на строеж. Залата е нанесена като самостоятелен обект в кадастралната карта. Спорен по делото е въпросът за правото на собственост върху залата – дали то се притежава от приемателя в резултат на учреденото право на строеж, ако се приеме, че в  случая е налице само промяна в предназначението на съществуващ по суперфицията обект, без да се излиза извън първоначално предвидения обем на правото на строеж и РЗП на сградата, или е налице хипотезата на приращение по смисъла на чл. 92 ЗС и залата е станала собственост на собственика на земята, тъй като залата не е предмет на учреденото право на строеж.

          ВКС приема следното: Съгласно съдебната практика принципът на приращението по чл. 92 ЗС намира приложение, когато изграденото в повече /извън обема на учреденото право на строеж/ представлява самостоятелен обект на собственост по строителните правила и норми. В тази хипотеза той се придобива от собственика на земята. Когато извършеното строителство не представлява такъв обособен обект, се прилага чл. 97 и чл. 98 ЗС и построеното в повече се придобива от собственика на обекта, към който то се присъединява или принадлежи, обслужва. Обемът на правото на строеж се определя от рамките на договора или административния акт, с който е учредено правото на строеж, като преценката какъв е обемът на учреденото право на строеж се прави при тълкуване волеизявленията в сключения договор. Преценката на съответствието на построеното с този обем на правото на строеж се извършва чрез съпоставка на описанието на бъдещата сграда в акта за учредяване на суперфицията и индивидуализацията на реално изградената сграда. Критериите за преценката дали построеното излиза извън обема на учреденото право на строеж са белезите в описанието в акта за учредяване на правото на строеж при тълкуване на волята на страните по него и обективните характеристика на построеното въз основа на него. Същият извод е относим и за частната хипотеза на изменение на вътрешното разпределение на предвидените по договора обекти в сградата, когато на мястото на проектирания паркинг с обособени паркоместа е изграден самостоятелен обект с различно предназначение.

В настоящия казус е установено от представения договор за учреденото право на строеж, че бъдещата сграда на ниво партер в секция А ще съдържа открит паркинг с осем паркоместа, състояща се от покрита част с маневрена зона и открита част, общо на площ 290 кв. м., а с двете рампи /60 кв. м. /, общо 350 кв. м. Покритата част – пространството под подовата конструкция на кота 3. 40 е обособена в нов самостоятелен обект “многофункционална зала”, чрез заграждане на площта с поставяне на дограма между колоните по източната и северната фасада, като заградената по този начин площ се обособява в обект, заснет с отделен идентификатор в кадастралната карта. Установено е, че площта на залата е включена в обема на застроената площ на сградата. Според ВКС неотносимо към въпроса за собствеността е обстоятелството, че разгърнатата застроена площ на сградата не е надхвърлена, че е налице единствено “промяна, преустройство на предвидения паркинг в нещо друго – процесната многофункционална зала”.

Въпреки че ВКС приема, че площта от паркинга извън тази запазена площ за собственика – учредител, така както е индивидуализирана по площ и граници, е включена в обема на даденото право на строеж на суперфициаря, то тъй като не е учредено правон на строеж за реализирания на мястото на паркинга обект – многофункционална зала, то правото на собственост върху залата принадлежи на собственика на земята на основание приращение по чл. 92 ЗС. Според ВКС за спора за собствеността върху реализирания изграден самостоятелен обект е релевантен въпросът  попада ли този нов обект в обема на учреденото право на строеж с нотариалния акт. Волеизявленията на страните по него са за изграждане на открит паркинг, част от който /в рамките на посочените три паркоместа/ да остане в собственост на учредителя, а изграждането на целия паркинг и другата част от него да е за строителя, в какъвто смисъл следва да се тълкуват уговорките в договора. Обект/и/ с такава индивидуализация – по идейния проект – осем паркоместа в открития паркинг на посоченото ниво на сградата не е изграден, поради което и изграденият различен обект е извън учреденото право на строеж. По делото не са представени доказателства за учредяване право на строеж въз основа на новия одобрен по време на строителството проект, следователно такова липсва.