В брой 16 на „Държавен вестник“ е публикуван Закон за изменение и допълнение на Закона за устройство на територията. Направените промени в закона са многобройни, обемът им е шестнадесет страници от „Държавен вестник“. По приетите текстове в ЗУТ възникна сериозен дебат в професионалните организации на архитектите и геодезистите. Върху закона беше наложено и вето от Президента на България. Това не е случайно, тъй като са променени понятия и административни процедури, които ще повлияят съществено на устройственото планиране, на проектирането, както и на инвестиционния процес в посока създаване на допълнителна административна тежест и дори ограничаване на основни права като правото на собственост. Настоящето изложение разглежда само едно от измененията, което обаче потенциално засяга огромен кръг от собственици с инвестиционно намерение – независимо дали намерението е за строеж на сграда или на допълващо застрояване, напр. гараж или лятна кухня.

          В чл.148 на Закона за устройство на територията е приета нова ал. 16, съгласно която „Разрешение за строеж в урегулиран поземлен имот се издава само при приложен подробен устройствен план по отношение на регулацията, в т.ч. уличната регулация, свързваща обекта с уличната или пътна мрежа и осигуряваща достъп до съответния поземлен имот. При урегулиран поземлен имот с лице на повече от една улица е достатъчно уличната регулация да е приложена до улицата, по която се осъществява достъпът до строежа“.

          Понятието приложен регулационен план е дефинирано в действащия текст на §22, съгласно който подробният устройствен план за уличната регулация се счита за приложен:

• с влизане в сила на административния акт за одобряване на подробен устройствен план в хипотезата на чл. 16 от ЗУТ. Планът по чл.16 има непосредствено отчуждително действие и от датата на влизане в сила общината придобива в собственост имотите, предвидени по плана за улици/;
• с изплащането на обезщетенията по отчуждителните производства – това е в хипотезата на одобрен план за улична регулация по чл.110 от ЗУТ или при заверени уличнорегулационни планове по отменения Закон за териториално и селищно устройство, по които не е проведено отчуждително приозводство;

Новата ал.16 на чл.148 всъщност поставя изискване за издаване на разрешение за строеж улицата, която води до имота, в който ще се извършва строителството, да е общинска собственост, без законодателят да се интересува как практически ще се осъществи това. Проблемите, които създава този текст, са в няколко посоки и нито един от тези проблеми нито е създаден, нито може да бъде разрешен от собственика на имота, желаещ да реализира свое инвестиционно намерение.   

Анализът на текста на ал.16 на чл.148 ЗУТ очертава следните проблеми:

• по никакъв начин не е дефиниран териториалният обхват на приложената улична регулация – само пред лицето на конкретния урегулиран поземлен имот, в който ще се строи, или по цялата дължина на улицата, която води до имота. В България има много населени места, особено села, които са застроени от десетилетия, но в които уличната регулация изобщо не е била прилагана. В големите градове, вкл. в София, също има големи урегулирани територии с неприложен план за улична регулация;
• не става ясно кой и по какъв начин ще прилага уличната регулация. Няма механизъм за прилагане на плана за улична регулация от частния инвеститор, собственик на засегнатото от това ограничение урегулиран поземлен имот. За извършване на отчуждаване от административния орган /общината или държавата/ има създадени съответни процедури, дори когато собствениците на отчуждаваните имоти са неизвестни или между тях се води спор за собственост. Частните субекти не притежават властнически инструментариум, за да реализират прилагането на подробен устройствен план.;

С изменението на ЗУТ като изискване за въвеждане в експлоатация на обектите се отива още по – далече в сравнение с режима на издаване на разрешение за строеж. Ако за издаване на разрешение за строеж се изисква от инвеститора улицата, който води до неговия имот, да е общинска собственост, то за въвеждане в експлоатация на обекта въпросната улица трябва и да е изградена. В чл.178, ал.3, т.5 от ЗУТ е изменена по следния начин: „Строежи не се въвеждат в експлоатация, когато не са изпълнени мероприятията по изграждане на улици, пътища или алеи в териториите със средно и високо застрояване, както и в курортите, ваканционните селища, голф селищата, аквапарковете и в другите територии за рекреационни дейности, свързващи обекта с уличната или пътната мрежа и осигуряващи нормален достъп до съответния поземлен имот.“

Както и в текста на ал.16 на чл.148, редакцията на т.5, ал.3 на чл.178 на ЗУТ не определя конкретно териториалния обхват на поставеното изискване за изградена улична мрежа – употребено е неясното „териториално“ понятие „територия със средно и високо застрояване“. Пощадени са имотите за ниско застрояване /кота корниз до 10 м./, като с изменението на ЗУТ за строежи в тях не е въведено изискване  за въвеждане в експлоатация да е изградена улицата.

В §81 на ЗУТ за започнатите производства по съгласуване и одобряване на инвестиционни проекти и по издаване на разрешение за строеж е предвидено да се довършват по досегашния ред. Започнати са производствата, за които до влизане в сила на изменението на закона е внесен инвестиционен проект или за които е наличен съгласуван от компетентния орган идеен инвестиционен проект.

Съгласно § 82 от ЗУТ строежите, за които е издадено разрешение за строеж до влизане в сила на изменението на ЗУТ, се довършват и въвеждат в експлоатация по досегашния ред.

В заключение – собственикът, който има инвестиционно намерение, ще трябва да издирва собственици на други имоти, които попадат под улица и не са отчуждени, и да изкупува /без да има законов ред за това/ тези имоти, за да ги дарява на общината. Няма никакво значение вида на инвестиционното намерение – жилищна или друг вид сграда, гараж, лятна кухня и други.  Обвързването на разрешаване на строителство със задължително прилагане на плана за улична регулация, без общината да реализира своите правомощия по отчуждаване и основно законово задължение за обезпечаване на инфраструктурата практически означава забрана за реализиране на правата на собствениците да ги използват по предназначение.