В Съдебно решение №460/06.07.2026 по дело №1644/2025 г. на ВКС, Второ гражданско отделение, постановено по гр. д.№1644/ 2025 г. съдът дава отговор на поставения въпрос. Фактическата обстановка по делото е следната:
Делото има за предмет съдебна делба върху поземлен имот с идентификатор по кадастралната карта /представляващ УПИ по регулационния план/ във фазата на допускане до делба. Спорен по делото е въпросът дали между страните е налице съсобственост върху поземления имот. Имотът е образуван от два съседни поземлени имота чрез включването им в един общ урегулиран поземлен имот посредством одобряване на план за регулация. За одобряване на регулационния план е сключен предварителен договор по чл. 17 ЗУТ с нотариална заверка на подписите. Уговорено е, че всяка от страните ще придобие идеални части от новия урегулиран имот, съответстваща на притежаваната от нея квадратура от обединените имоти След влизане в сила на регулационния план обаче не е сключен окончателен договор съгласно чл. 17, ал. 3 ЗУТ за определяне на идеалните части на съсобствениците. Въз основа на договора е издадена заповед за изменение на плана за регулация, като двата имота са обединени в един общ УПИ. В последствие новообразуваният УПИ е нанесен като един имот в кадастралната карта през 2011 г. Нанасянето на новообразувания УПИ в кадастралната карта е извършено при действието на редакцията на § 22, т. 1 от ДР на ЗУТ към 2011 г., като текстът на закона е следният: „Подробният устройствен план се счита за приложен по отношение на регулацията – с изплащането на дължимите суми по договорите по чл. 17, ал. 3 ЗУТ, когато такива се предвиждат, нанасяне на имота в кадастъра и вписване в имотния регистър“. Според въззивния съд съобразно действащата редакция на ЗУТ към 2011 г., подробният устройствен план се счита за приложен по отношение на регулацията – с изплащането на дължимите суми по договорите по чл. 17, ал. 3, когато такива се предвиждат (в случая няма такива) и с нанасяне на имота в кадастъра и вписването му в имотния регистър. Според съда изискването на чл. 15, ал. 7 ЗУТ за наличие на сключен окончателен договор по чл. 15, ал. 3 ЗУТ се отнася за строителството в съсобствения имот и не касае вече създадената съсобственост върху земята.
По мое мнение въззивното решение е неправилно. По допуснатия въпрос за касационно обжалване съставът на ВКС /правилно според мен/ приема следното: ЗУТ за разлика от предходния териториалноустройствен закон – ЗТСУ възприема коренно различен подход по отношение на действието на регулацията спрямо имотите. При действието на ЗТСУ дворищнорегулационния план има непосредствено отчуждително действие, така че докато действа регулационния план парцелните граници съставляват и граници на правото на собственост и то независимо дали при урегулирането има отнети или придадени площи към имота, послужил като кадастрална основа на парцела. Наличието на отнети или придадени площи е от значение само за съвпадане на имотните и парцелните граници с оглед необходимостта от прилагане на регулацията Одобрените по ЗУТ планове, включително и подробният устройствен план, нямат пряко отчуждително действие, освен в хипотезата на чл. 16, ал. 1 ЗУТ (при първоначално урегулиране на територията) и по волята на собствениците в хипотезите на чл. 15, ал. 3 – 6 и чл. 17, ал. 3 – 5 ЗУТ. Въведено е изискването регулационните граници да съвпадат с имотните – чл. 17, ал. 1, т. е. да не се размества правото на собственост при урегулирането, както и забрана за последващо регулиране на вече урегулирани имоти с изключение на предвидени в закона случаи – чл. 15, ал. 1 ЗУТ. Поради това подробният устройствен план по ЗУТ определя допустимите за в бъдеще дейности в урегулирания поземлен имот, но не се отразява на границите на правото на собственост, нито е пречка собствеността да бъде защитавана в действителните си граници (Тълкувателно решение №8/2014 г. на ОСГК, Решение №50031/26.04.2023 г. по гр. д. №1835/2022 г. на ІІ г. о., Решение №128 от 08.01.2021 г. по гр. д. №1210/2020 г. на І г. о.). Израз на новия подход в уредбата е разпоредбата на чл. 15, ал. 3 ЗУТ, която въвежда т. нар. доброволна регулация, като дава възможност границите на урегулирани поземлени имоти да се променят с план за регулация по съгласие на собствениците им, изразено със заявление и предварителен договор за прехвърляне на собственост с нотариално заверени подписи. Актът за одобряване на плана за регулация, с който се променят границите между имотите, влиза в сила с издаването му, а строителство в урегулираните поземлени имоти, чиито граници се променят, се разрешава след представяне на окончателен договор. Също след представяне на окончателен договор копия от влезлите в сила изменения на подробните устройствени планове се изпращат служебно от общината на АГКК.
При тази уредба е видно, че промяна на границите на правото на собственост се извършва доброволно по съгласие на собствениците на засегнатите имоти и преминава през три етапа: Първо се сключва предварителен договор между собствениците на имотите, в който дават съгласие и уговарят параметрите на предстоящата промяна. Второ, въз основа на това съгласие се издава административния акт за изменение на плана за регулация. Трето, сключва се окончателен договор (във формата на нотариален акт) между собствениците на имотите за прехвърляне на правото на собственост в съответствие извършената промяна на границите. След изпълнението на тези три стъпки се проявява вещноправният ефект на извършената промяна на границите на имотите, т. е. придобива се собствеността върху имотите в променените им граници и подробният устройствен план се счита приложен по отношение на регулацията – пар. 22 ПЗР ЗУТ.
В хипотеза на обединяване на два съседни поземлени имота в един УПИ, ако след административния акт за изменение на регулацията не бъде сключен окончателен договор между собствениците на имотите по чл. 15 или чл. 17 ЗУТ, то границите на правото на собственост остават непроменени, независимо от новото урегулиране. Съсобственост върху създадения чрез обединяване нов урегулиран поземлен имот без сключване на окончателен договор не може да възникне.