В практиката, вкл. в административната практика на различни общински администрации се твърди, че жилищни сгради ниско застрояване, построени преди влизане в сила на ЗУТ, не подлежат на въвеждане в експлоатация. Често ми се е случвало при консултиране на сделки за придобиване на сгради ниско застрояване с жилищно предназначение, построени преди 2001 г., продавачите да не разполагат с удостоверение за въвеждане в експлоатация и да представят становища на съответната общинска администрация по местонахождение на имота, че такива сгради не е следвало да бъдат въвеждани в експлоатация. Не знам по какви причини това мнение е широко разпространено, вкл. сред професионално занимаващи се със строителство лица, напр. архитекти и геодезисти, но то не намира никаква нормативна опора.

                Настоящето изложение има за предмет да проследи хронологично режима на въвеждане на сградите в експлоатация през годините, както и нормативната уредба. Към настоящия момент въвеждането в есксплоатация на строежите се урежда от Наредба № 2 от 31.07.2003 г. за въвеждане в експлоатация на строежите в Република България и минимални гаранционни срокове за изпълнени строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти, приета на основание чл. 177, ал. 2 и чл. 160, ал. 3 ЗУТ. Съгласно Наредбата не подлежат на въвеждане в експлоатация само строежите от шеста категория. Строежите пета и четвърта категория се въвеждат в експлоатация от кмета на общината, като режимът е удостоверителен. Строежите първа, втора и трета категория се въвеждат експлоатация от органите на ДНСК, като режимът е разрешителен и има приемателна комисия.

 Действащата Наредба № 2 от 31.07.2003 г. отменя Наредба № 6 от 2001 г. за разрешаване ползването на строежите в Република България, приета през 2001 г. отново на основание чл. 177, ал. 2 и чл. 160, ал. 3 ЗУТ. Съгласно тази Наредба подлежат на въвеждане в експлоатация всички жилищни сгради на основното застрояване, независимо от тяхната площ.

Предходният нормативен акт е Наредба № 6 от 23.07.1999 г. за разрешаване ползването на строежите в Република България. Уредбата по отношение на въвеждане в експлоатация на жилищните сгради е идентична с уредбата на Наредба № 6/2001 г., като в чл. 3. ал. 1 на Наредба № 6/1999 г. се предвижда, че разрешение за ползване се издава за изцяло жилищни сгради, независимо от разгънатата застроена площ.

Наредба № 6/1999 г се издава на основание чл. 304, ал. 4 Правилника за прилагане на Закона за териториално и селищно устройство.  Чл. 304 на ППЗТСУ, който е приет заедно със Закона за териториално и селищно устройство през 1973 г. предвижда, че обитаването и използването на завършени строежи се разрешава от началника на Дирекцията за национален строителен контрол след приемането им от комисия. Разрешението за ползване се изпраща в общината за прилагане към строителните книжа и за безсрочно съхранение. Всички жилищни сгради, независимо от площта им, са подлежали на въвеждане в експлоатация по тази Наредба. Наредба № 6/1999 г. и отменя Наредба № 6 за държавно приемане и разрешаване ползването на строежите в Република България от 1993 г.

Съгласно Наредба № 6 за държавно приемане и разрешаване ползването на строежите в Република България от 1993 г. не подлежат на държавно приемане само два типа строежи – строежите с поверителен характер и строежите, за които не се изисква разрешение за строеж. Съгласно Наредбата в зависимост от вида на строежите има два вида приемателни комисии – едните се назначават от ДИТСК, а другите от кмета на общината. Държавните приемателни комисии приемат всички строежи с производствено предназначение и строежи с непроизводствено предназначение, представляващи жилищни сгради с над 6 броя жилища, или други строежи с над 500 кв. м разгъната застроена площ.

Наредба № 6/1993 г. отменя Наредба № 6 за държавно приемане на обектите по капиталното строителство от 1986 г. Предходната Наредба № 6 за приемане на обектите по капиталното строителство е публикувана през 1980 г. и отменя Инструкцията за работата на приемателните комисии (ДВ, бр. 62 от 1974 г.).

Следователно предвид изричната норма на чл. 304 ППЗТСУ от приемането на Правилника през 1974 г. досега жилищните сгради, независимо от площта им, подлежат на приемане и въвеждане в експлоатация. Интересен е въпросът по кой норматив следва да бъдат приемани – по действащия към момента на завършване на сградата или по действащата в момента Наредба. Нормите за проектиране се променят непрекъснато и сграда, проектирана преди 20 години, не отговаря на всички съвременни изисквания за проектиране – напр. променени са противопожарни норми, норми за достъпна среда и много други. По тази причина би трябвало при приемане на сградите да се прилагат и да се следят нормите при изграждането им, като обаче се спазва действащия към момента административнопроцесуален ред.