Продължавам анализа на направените промени в Закона за устройство на територията, публикувани в брой 16 на „Държавен вестник“ от 2021 г. Предмет на това изследване са променени и нови текстове на закона, които имат вещноправно действие и в по – малка степен засягат архитектурна материя.

В чл.43 на Закона за устройство на територията е приета нова алинея 4, съгласно която „Подземното паркиране в сгради, разположени в съседни урегулирани имоти, може да се осъществява чрез общ достъп, въз основа на договор в нотариална форма, сключен между различните собственици и/или носители на правото на строеж върху съседните урегулирани имоти. Входовете и изходите, местата за маневриране и други, които служат за общо ползване, са общи части на собствениците (съсобствениците) на съседните подземни паркинг – гаражи, които обслужват, и се определят с инвестиционните проекти.“. Този текст цели с оглед на оптимизиране на възможностите за паркиране и при наличие на съгласие между собствениците и/или носителите на право на строеж да уреди отношенията, когато с инвестиционните проекти в някаква форма се предвижда общо паркиране в подземното пространство на две или повече съседни самостоятелни сгради или поне преминаване през общи входове/изходи, които са разположени само в една сграда, но обслужват и подземно паркиране в повече сгради. Предвидено е договорът да бъде в нотариална форма, т.е. във формата на нотариален акт и съотвено като такъв подлежи на вписване в Службата по вписванията. Досега законодателството не предвиждаше уреждане на тези отношения, използваше се редът на чл.192 от Закона за устройство на територията за учредяване на право на преминаване през чужди поземлени имоти с договор с нотариална заверка на подписите. Съдиите по вписванията обаче отказваха вписване на такива договори, тъй като редът на чл.192 от ЗУТ предвид изричния текст на закона се отнася за учредяване на сервитути през поземлени имоти и не е приложим за учредяване на право на преминаване през сгради. Съответно досега договори за учредяване на някакво право на преминаване през сгради имаха само облигационно, но не и вещноправно действие.

Променен е текстът на ал.4 на чл.81, като новата редакция е следната: „При разделяне на урегулиран поземлен имот по искане на собственика на имота изходът към улица за новообразуваните от него имоти се осигурява с проекта за изменение на подробния устройствен план на имота, като в тези случаи лицето към улицата на новообразуваните в дълбочина имоти е не по-малко от 3,5 м.“. Това изменение означава, че за новообразуваните в дълбочина поземлени имоти не е необходимо да се проектира нова задънена улица и да се предвижда достъп от нея в случай, че може да се осигури достъп до съществуващата по регулация улица с лице на новообразувания УПИ не по – малко от 3,5 м.

Приета е нова ал.5 на чл.81, съгласно която в случай, че при разделяне на урегулиран поземлен имот по искане на собственика на имота изходът към улица за новообразуваните от него имоти не може да се осигури при условията на ал. 4 на чл.81, то с проекта за изменение на подробния устройствен план се предвижда прокарване на задънена улица в границите на разделяния и новообразуваните от него имоти, като в тези случаи общината придобива собствеността върху задънената улица с влизането в сила на плана. Отменен е досегашният текст на ал.4 на чл.81, съгласно който отчуждаванията за прокарване на нова задънена улица в урегулирана територия по искане на собственици на недвижими имоти са за тяхна сметка. Досегашният ред предвиждаше, че собствениците на имотите, които се обслужват от задънената улица, следва да заплатят стойността й при отчуждителната процедура. По мое мнение новата алинея 4 на чл. 81 е противоконституционна, тъй като предвижда, че по силата на плана за регулация, общината придобива право на собственост върху частните имоти, без провеждане на отчуждителна процедура и без обезщетяване на собствениците. Този текст на Закона за устройство на територията противоречи на чл.17, ал.5 от Конституцията, съгласно който принудителното отчуждаване на частни имоти за държавна или общинска нужда може да става само въз основа на закон при условие, че тези нужди не могат да бъдат задоволени по други начин и само след предварително и равностойно обезщетяване на собствениците.

С § 88 от ЗИД на ЗУТ е направено изменение в Закона за кадастъра и имотния регистър, като в § 1 се създава т. 1б със следното съдържание: „сграда“ или „постройка“ е самостоятелен строеж на основното или допълващото застрояване по Закона за устройство на територията, трайно прикрепен към земята, с отделени от външната среда организирани вътрешни пространства и с функционално предназначение съгласно класификатора, определен с наредбата по чл. 31“. Кадастърът има необходимост от дефиниция, която да определя кога една сграда е самостоятелна – тъй като има много случаи, напр. при разделяне на сгради или самостоятелни обекти, в които се поражда спор по този въпрос. Приетата дефиниция в § 1, т. 1б обаче не дава отговор на този въпрос. На първо място, сградата е дефинирана като самостоятелен строеж, а от друга страна – съгласно §5, т.38 от ЗУТ строежите представляват сгради, постройки и други строителни работи. Т.е. в §1, т. 1б имаме дефиниция в дефиницията, което не води до яснота, а до „преливане на пусто в празно“. Освен това, предложената дефиниция не може да отграничи дали един строеж представлява една или повече сгради, тъй като изразът „с отделени от външната среда организирани вътрешни пространства“ не дефинира самостоятелност, доколкото такива организирани вътрешни пространства, въпреки безспорната им самостоятелност, не отделят една сграда от друга.